Mémoires d'Actuariat
Modélisation d'investissement en viager immobilier
Auteur(s) LEWDEN T.
Société Manco Paris
Année 2024
Résumé
Ce mémoire se penche sur le marché du viager immobilier en France, un secteur encore peu exploité mais présentant des opportunités d'investissement intéressantes. Le viager permet aux seniors de monétiser leur capital immobilier tout en continuant de vivre dans leur domicile. Ce type de contrat engage l’acheteur à verser une rente viagère jusqu’au décès du vendeur, ou crédirentier. L'objectif principal de ce mémoire est de modéliser les risques associés à un fonds d'investissement en viager immobilier. Pour modéliser la longévité, les tables de mortalité TGH05/TGF05 sont utilisées et adaptées au niveau de vie des crédirentiers à l’aide d’un modèle relationnel de Brass et basé sur une étude de l’INSEE. Une table de dépendance est également établie à partir de l'étude QalyDays pour modéliser le départ anticipé du crédirentier du bien avant son décès. L’analyse des risques économiques implique le développement d’un générateur de scénarios économiques pour projeter les variables pertinentes telles que l'inflation, le marché immobilier et les taux d'intérêt. À l’aide des modélisations précédentes, nous analyserons les résultats des projections des flux financiers liés à l’investissement en viager immobilier. Nous démontrerons notamment l’intérêt de la mutualisation, qui réduit la volatilité et les risques associés à cet investissement. Les projections financières montrent la rentabilité potentielle de l’investissement, mesurée par des indicateurs comme le Taux de Rendement Interne (TRI) et la Valeur Actuelle Nette (VAN).
Abstract
This paper explores the real estate life annuity market in France, a sector still underexploited but offering interesting investment opportunities. The life annuity allows seniors to monetize their real estate capital while continuing to live in their homes. This type of contract requires the buyer to pay an annuity until the death of the seller, or annuitant. The main objective of this dissertation is to model the risks associated with a real estate life annuity investment fund. To model longevity, the TGH05/TGF05 mortality tables are used and adjusted to the standard of living of the annuitants using a Brass relational model based on an INSEE study. A dependency table is also established from the QalyDays study to model the early departure of the annuitant from the property before their death. The analysis of economic risks involves the development of an economic scenario generator to project relevant variables such as inflation, the real estate market, and interest rates. Using the previous models, we will analyze the results of financial flow projections related to the investment in real estate life annuities. We will notably demonstrate the interest of risk pooling, which reduces the volatility and risks associated with this investment. Financial projections show the potential profitability of the investment, measured by indicators such as the Internal Rate of Return (IRR) and the Net Present Value (NPV).
Mémoire complet
Auteur(s) LEWDEN T.
Société Manco Paris
Année 2024
Résumé
Ce mémoire se penche sur le marché du viager immobilier en France, un secteur encore peu exploité mais présentant des opportunités d'investissement intéressantes. Le viager permet aux seniors de monétiser leur capital immobilier tout en continuant de vivre dans leur domicile. Ce type de contrat engage l’acheteur à verser une rente viagère jusqu’au décès du vendeur, ou crédirentier. L'objectif principal de ce mémoire est de modéliser les risques associés à un fonds d'investissement en viager immobilier. Pour modéliser la longévité, les tables de mortalité TGH05/TGF05 sont utilisées et adaptées au niveau de vie des crédirentiers à l’aide d’un modèle relationnel de Brass et basé sur une étude de l’INSEE. Une table de dépendance est également établie à partir de l'étude QalyDays pour modéliser le départ anticipé du crédirentier du bien avant son décès. L’analyse des risques économiques implique le développement d’un générateur de scénarios économiques pour projeter les variables pertinentes telles que l'inflation, le marché immobilier et les taux d'intérêt. À l’aide des modélisations précédentes, nous analyserons les résultats des projections des flux financiers liés à l’investissement en viager immobilier. Nous démontrerons notamment l’intérêt de la mutualisation, qui réduit la volatilité et les risques associés à cet investissement. Les projections financières montrent la rentabilité potentielle de l’investissement, mesurée par des indicateurs comme le Taux de Rendement Interne (TRI) et la Valeur Actuelle Nette (VAN).
Abstract
This paper explores the real estate life annuity market in France, a sector still underexploited but offering interesting investment opportunities. The life annuity allows seniors to monetize their real estate capital while continuing to live in their homes. This type of contract requires the buyer to pay an annuity until the death of the seller, or annuitant. The main objective of this dissertation is to model the risks associated with a real estate life annuity investment fund. To model longevity, the TGH05/TGF05 mortality tables are used and adjusted to the standard of living of the annuitants using a Brass relational model based on an INSEE study. A dependency table is also established from the QalyDays study to model the early departure of the annuitant from the property before their death. The analysis of economic risks involves the development of an economic scenario generator to project relevant variables such as inflation, the real estate market, and interest rates. Using the previous models, we will analyze the results of financial flow projections related to the investment in real estate life annuities. We will notably demonstrate the interest of risk pooling, which reduces the volatility and risks associated with this investment. Financial projections show the potential profitability of the investment, measured by indicators such as the Internal Rate of Return (IRR) and the Net Present Value (NPV).
Mémoire complet
